Miami Beach podría pedir la derogación de la Live Local Act y evaluará acciones legales

La Comisión Municipal de Miami Beach tratará este miércoles al menos ocho medidas vinculadas a la Live Local Act, la ley estatal de Florida que promueve la vivienda asequible y para trabajadores (workforce housing). La principal es una resolución que autorizaría al abogado de la ciudad a coordinar con su par de Miami y evaluar las opciones legales para impugnar la ley en los tribunales. El resto de las medidas apunta a reforzar el control municipal y la participación pública sobre los nuevos proyectos presentados bajo esta normativa.

Otra resolución pediría una opinión legal externa sobre cómo aplicar el límite de altura de la ley. Los funcionarios quieren saber si los desarrolladores pueden tomar como referencia la torre de condominios Five Park, de 158 metros (519 pies), ubicada en 500 Alton Road. Además, se votará un pedido a la Legislatura de Florida para derogar la ley o modificarla de modo que los municipios puedan fijar incentivos de zonificación inclusiva a una escala más adecuada, y un respaldo al alcalde Steven Meiner para coordinar con otros alcaldes del estado una gestión conjunta en ese sentido.

En materia de supervisión, una resolución obligaría al administrador de la ciudad a avisar a los comisionados cuando se presente una solicitud o presolicitud bajo la ley (hoy solo se les notifica cuando el personal toma la decisión final), y otra ordenaría publicar en el sitio web municipal actualizaciones sobre estos proyectos. También hay dos puntos de discusión: una reunión comunitaria sobre los proyectos de la Live Local Act en Miami Beach y una sesión especial de la Comisión dedicada solo a este tema.

Protagonistas

La Comisión Municipal de Miami Beach y su abogado de la ciudad encabezan la iniciativa, en coordinación con Miami, cuya comisión ya votó este año una resolución para que su abogado identifique vías para impugnar la validez de la ley y lo autorizó a iniciar el litigio. El alcalde Steven Meiner impulsa una coalición de alcaldes para presionar a la Legislatura estatal.

Para la consulta sobre alturas, la propuesta sugiere contratar al estudio Weiss Serota Helfman Cole & Bierman, con sede en Coral Gables, que representó a la ciudad de Hollywood en una disputa similar. En ese caso, un juez falló que la ciudad actuó dentro de sus facultades al rechazar un proyecto cuyo desarrollador pretendía usar como referencia el Margaritaville Resort, de 56 metros (183 pies), en 1111 N. Ocean Drive.

Contexto de mercado

La Live Local Act permite a los desarrolladores saltear requisitos locales de zonificación y densidad, obtener incentivos fiscales y acelerar aprobaciones. Habilita proyectos multifamiliares con la máxima densidad que permita la ciudad o el condado y con una altura igual a la del edificio más alto en un radio de 1,6 kilómetros (una milla), siempre que al menos el 40 % de las unidades se reserve para hogares con ingresos de hasta el 120 % del ingreso medio del área. Los proyectos solo requieren aprobación administrativa del personal municipal, sin audiencia pública.

Desde su sanción en 2023 se propusieron 235 proyectos en todo el estado, pero solo 24 iniciaron obra, según la Florida Housing Coalition; más de la mitad están en el sur de Florida. En Miami Beach hay cinco proyectos aprobados, que sumarían 268 unidades con ingresos restringidos y 107 a precio de mercado, en 663 Alton Road; 1826 y 7410 Collins Ave.; 7401-7425 Harding Ave.; y 1960 Normandy Drive. Otras doce solicitudes están en revisión y, de construirse todas, agregarían 729 unidades con ingresos restringidos y 907 a precio de mercado, en 709, 740, 824, 1511, 1575, 1901 y 1920 Alton Road; 42 y 1501 Collins Ave.; 425 Ocean Drive; 880 71st St.; y 1030 Sixth St.

Por qué importa

La cartera de Miami Beach muestra el verdadero peso de la ley: las doce solicitudes en revisión suman 1.636 unidades, más de cuatro veces lo ya aprobado (375), y el 55 % de ellas serían a precio de mercado. Para una isla con suelo escaso y una zonificación históricamente restrictiva, eso representa un aumento potencial de oferta multifamiliar muy significativo, concentrado sobre todo en el corredor de Alton Road, en South Beach, justamente donde se ubica Five Park. Si los proyectos pudieran tomar como referencia los 158 metros de esa torre, la escala posible en la zona cambiaría de forma radical.

Para el inversionista, el punto clave es la incertidumbre regulatoria. La ley está vigente, pero Miami y Miami Beach avanzan hacia el litigio, y el antecedente de Hollywood muestra que los tribunales pueden respaldar a los municipios cuando rechazan referencias de altura forzadas. La brecha entre 235 proyectos propuestos y apenas 24 en obra, cerca del 10 %, indica que el derecho a construir no garantiza la ejecución: el financiamiento, los costos y ahora el riesgo legal pesan sobre la viabilidad. Quien compre terrenos o invierta en desarrollos que dependan de esta ley debería descontar ese riesgo en el precio y en los plazos.

Desde el lado del propietario existente, el freno a la ley puede leerse al revés: menos oferta nueva en altura sostiene la escasez y el valor de los condominios y propiedades actuales en Miami Beach. Lo que conviene seguir: el resultado de la votación de este miércoles, si Miami efectivamente presenta la demanda y Miami Beach se suma, la opinión legal sobre el uso de Five Park como referencia, y cualquier cambio a la ley en la próxima sesión legislativa de Florida.

Fuente: Mark Dovich, South Florida Business Journal, 12 de octubre de 2026. https://www.bizjournals.com/southflorida/news/2026/10/12/miami-beach-live-local-act-meeting-preview.html

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