Elecciones 2026: las consultas sobre bienes raíces en la boleta del sur de Florida a seguir de cerca

Los votantes del sur de Florida decidirán el 3 de noviembre una serie de consultas en la boleta que podrían definir el desarrollo inmobiliario de la región de los tres condados durante los próximos años. Las medidas abarcan desde grandes operaciones con propiedades hasta cambios en las normas de desarrollo, la gestión de terrenos públicos y el proceso de aprobación de proyectos en general, con impacto en varios municipios de los condados de Miami-Dade y Broward. A nivel estatal, además, se votará un aumento de la exención impositiva sobre la vivienda principal (homestead exemption).

En Miami Beach, el desarrollador local Rivani busca la aprobación de los votantes para construir unos 4.366 m² (47.000 pies cuadrados) de oficinas y un restaurante en la azotea sobre el estacionamiento del edificio de oficinas de propiedad municipal ubicado en 1691 Michigan Ave. Rivani ya tiene un arrendamiento de largo plazo sobre ese edificio, que alberga, entre otros inquilinos, la sede de Playboy (Nasdaq: PLBY).

En Miami Springs, los vecinos votarán una iniciativa municipal para eliminar los límites de altura en las propiedades del distrito de zonificación de Northwest 36th Street ubicadas al este de East Drive. Si se aprueba, la altura máxima permitida para desarrollos multifamiliares en esa zona se triplicaría, pasando del tope actual de 12,2 metros (40 pies) a 36,6 metros (120 pies).

En Palmetto Bay, una medida exigiría la aprobación de los votantes para cualquier venta o arrendamiento de propiedades municipales, salvo los arrendamientos de tres años o menos. Hoy, ese requisito solo rige para operaciones que involucran parques públicos.

En South Miami, la consulta propone eliminar la restricción que limita a un máximo de 50 años los arrendamientos de propiedades municipales.

En Deerfield Beach, los votantes evaluarán enmiendas a la carta orgánica de la ciudad que eliminarían los coeficientes máximos de edificabilidad (FAR) para propiedades comerciales y multifamiliares ubicadas al este del Intracoastal Waterway, así como las restricciones a los desarrollos de uso mixto en esa zona. Los límites de altura y los porcentajes máximos de ocupación del lote se mantendrían.

En Hollywood, una medida exigiría la aprobación de los votantes para cualquier venta o arrendamiento —siempre que el plazo sea de 50 años o más— de propiedades municipales ubicadas al este del Intracoastal Waterway, así como de parques públicos, campos de golf y otras instalaciones recreativas de la ciudad.

A nivel estatal, los votantes de toda Florida decidirán si aumentar la exención impositiva homestead a US150.000en2027yaUS250.000 en 2028. Expertos del sector inmobiliario consultados por el Business Journal señalaron que el cambio podría impulsar aún más la demanda de viviendas en el sur de Florida, mientras que líderes de gobiernos locales advirtieron que, si se aprueba, podría obligar a recortes importantes.

Protagonistas

Rivani, desarrollador con sede en Miami Beach y arrendatario de largo plazo del edificio municipal de 1691 Michigan Ave., donde funciona la sede de Playboy. Los gobiernos municipales de Miami Beach, Miami Springs, Palmetto Bay y South Miami (condado de Miami-Dade), y de Deerfield Beach y Hollywood (condado de Broward), que someten estas medidas a votación. El Estado de Florida, con la enmienda sobre la exención homestead. La nota fue escrita por Mark Dovich, reportero del South Florida Business Journal.

Contexto de mercado

Las consultas llegan en un momento en que los municipios del sur de Florida debaten cómo equilibrar el crecimiento con el control ciudadano sobre el uso del suelo. Algunas medidas apuntan a flexibilizar las reglas para habilitar más densidad (Miami Springs, Deerfield Beach, South Miami), mientras que otras buscan endurecer el control de los votantes sobre las operaciones con terrenos públicos (Palmetto Bay, Hollywood). En paralelo, la boleta incluye otras propuestas con impacto económico más amplio, como inversiones en infraestructura y salarios docentes. La enmienda sobre la exención homestead es la de mayor alcance, ya que afecta la recaudación de todos los gobiernos locales del estado.

Por qué importa

Para el inversionista, estas votaciones son una señal temprana de dónde se va a poder construir más y dónde se va a volver más difícil. Los cambios de zonificación suelen trasladarse rápidamente al valor del suelo: cuando una norma permite triplicar la altura, como propone Miami Springs, los terrenos de esa zona pasan a valorarse según su nuevo potencial edificable, y es habitual que aparezcan compradores y desarrolladores antes de que se presenten los primeros proyectos. El corredor de Northwest 36th Street, cercano al aeropuerto y a Doral, podría sumar oferta multifamiliar de mayor escala en los próximos años.

En Deerfield Beach, eliminar los coeficientes de edificabilidad frente al mar, manteniendo los límites de altura y ocupación, permitiría aprovechar mejor cada lote y abriría la puerta a proyectos de uso mixto en una franja costera de Broward hoy más restringida. Es una zona a monitorear para quienes buscan producto de playa con precios más accesibles que los de Miami-Dade.

Las medidas sobre terrenos públicos van en direcciones opuestas. En South Miami, levantar el tope de 50 años para arrendamientos municipales hace más atractivas las asociaciones público-privadas, porque los prestamistas suelen exigir plazos largos de arrendamiento del suelo para financiar una obra. En cambio, Palmetto Bay y Hollywood sumarían una votación obligatoria a ese tipo de operaciones, lo que agrega tiempo e incertidumbre a cualquier proyecto que dependa de un terreno municipal. El caso de Rivani en Miami Beach muestra precisamente cómo funciona ese mecanismo: incluso con un arrendamiento ya firmado, la ampliación depende del voto ciudadano.

La enmienda estatal sobre la exención homestead merece atención especial. Este beneficio aplica solo a la vivienda principal de residentes permanentes de Florida, por lo que los inversionistas extranjeros y los propietarios de inmuebles destinados a renta no reciben esa rebaja. Si se aprueba, podría estimular la demanda de compradores que se mudan al estado para vivir, pero los gobiernos locales tendrían menos recaudación y podrían buscar compensarla por otras vías, lo que vale la pena seguir de cerca para quienes tienen propiedades de inversión.

El resultado del 3 de noviembre definirá entonces varias cosas a monitorear: qué zonas ganan potencial de desarrollo, qué operaciones con terrenos públicos se vuelven más lentas y cómo reaccionan los municipios ante un posible cambio en su recaudación.

Fuente: Mark Dovich, South Florida Business Journal, 23 de octubre de 2026. https://www.bizjournals.com/southflorida/news/2026/10/23/election-day-2026-preview-real-estate-referendums.html

Nota: Este resumen tiene fines informativos y no constituye asesoría financiera, legal ni de inversión. Se recomienda consultar con profesionales calificados antes de tomar cualquier decisión de inversión.